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淺談未成年人房產權屬登記與處分相關問題的看法

                   吉安市吉州房地產交易所    夏小軍
 
近年來,隨著房地產市場的日趨繁榮和人們的生活水平的不斷提高,個人購房置業投資的比例在我市迅猛增長,人們或出于對子女晚輩的“關愛”,或出于對未來國家將開征遺產稅預期的考慮,而出現了以未成年人的名義購買房產的現象日漸增多。未成年人作為一類特殊的民事主體,如何對以其名義購買的房產進行權屬登記,目前,國家和我省有關房屋權屬登記管理法律、法規,沒有作出明確地特別規定。因此,這就要求我們,應該在正確理解和綜合運用國家現行對未成年人這一特殊民事主體的其他有關法律規定的基礎上,開展該類房屋權屬登記工作。否則,就容易產生認識上的偏頗,不利于我們依法實施該項登記工作,為此,本人結合工作實際,就我們在該項工作中應該注意的幾個相關問題,談談一些個人的看法。
一、可以以未成年人的名義獨立擁有房產并領取房屋所有權證。
對于以未成年人名義購買房屋而申辦房屋所有權登記,在實際工作中,一直以來不少人有這樣一種觀點:“認為未成年人從其年齡、智力等方面都不具備購買房產的這樣的主觀意識和行為能力,且一般也沒有勞動收入,不具有獨立的錢財而沒有購買能力,因此,不能以未成年人的名義購房,更不要說受理以其名義申辦的房屋所有權登記”。對于這種觀點,本人認為是一種有悖于我國現行有關未成年人民事法律、法規規定的錯誤認識。我國《民法通則》第九條規定:“公民從出生時起到死亡時止,具有民事權利能力,依法享有民事權利,承擔民事義務”,同時《民法通則》第十二條規定:“10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力的人,可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理,或征得他的法定代理人的同意,不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人,由他的法定代理人代理民事活動”。上述法律規定表明:“未成年人可以獨立擁有房產并以其名義申領房屋所有權證書,只是其作為無民事行為能力或者限制民事行為能力的民事主體,在簽訂房產轉讓合同和申領房屋權屬登記發證時,需要由其法定代理人代理或同意。而其作為未成年人,雖然一般來講是沒有勞動收入,但其可以通過受贈方式,獲取合法的財產,從而實現購買并獨立擁有房產。有關法律、法規對于未成年人的此種獲取房產方式,并沒有作出禁止性規定。所以,如果我們在實際工作中,對以未成年人名義依法購房并申辦房屋所有權登記的,作出不予受理登記的決定,那么未成年人的法定代理人,就可以依據有關法律規定,對登記部門提請行政訴訟,如果因此造成了未成年人的經濟損失,登記部門還可能面臨經濟賠償之訴。
二、以未成年人名義申辦房屋所有權登記,應當注意由其法定監護人代理申請。
按照我國《城市房地產管理法》的規定:國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”。建設部《城市房屋權屬管理辦法》對房屋所有權登記發證制度作出進一步的明確,其中該《辦法》第十七條規定:“因房屋買賣、交換、贈與等原因,致使其權屬發生轉移的,當事人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。”我國物權法(草案)第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當登記;未經登記,不發生物權效力,但法律另有規定的除外”。上述物權理論和房屋權屬登記發證制度規定表明:房屋轉讓雙方,簽訂的各種合同、協議及履約行為,雙方之間只產生債的關系,權利人只能得到債權的保護。其物權的變動和取得,應當按照國家有關房屋權屬登記法律、法規的規定進行登記申請,并經產權登記確權后,才能實現。未成年人作為限制民事行為能力人或者無民事行為能力人,按民法通則規定其民事活動應該由他的法定代理人代理。法定代理人是依照法律的規定行使代理權,不需要進行委托。《民法通則》同時規定:“未成年人的父母是未成年人的監護人;如果未成年人的父母已經死亡或沒有監護能力的,應當按照法律規定,確立有監護能力的人擔任監護人。因此,以未成年人名義購房,按上述規定不僅要求由他的法定監護人代其簽訂房屋買賣合同、協議,而且還要求由他的法定監護人代理申請登記后,方能取得房屋所有權,領取房屋所有權證書。但在我們的實際工作中,對辦理該類登記業務,一些工作人員時常出現所收件的未成年人購房合同沒有監護人的代理簽章,并任由監護人以外的人員,代理未成年人申請權屬登記而照樣承辦的現象。本人認為:房屋買賣合同按照法律規定應當以書面形式簽訂。如其合同沒有未成年人的監護人的簽章,那么該合同就無以反映是由監護人代理簽訂。加之其房屋權屬申請由監護人以外的其他人員代理,那么按照上述未成年人的民事活動應當由他的法定監護人代理法律規定,上述現象既可造成:提交申請登記購房合同存在效力瑕疵,又會產生使其申請行為被視為無效的可能。一旦產生糾紛,如監護人又因各種原因不加以追認,當事人就可以提起登記無效之行政訴訟。因此,對在辦理以未成年人名義購房并申辦房屋所有權登記業務過程中出現上述類似現象,應該引起重視和改進,應當嚴格按照法律規定,由未成年人的法定監護人代理申請。
三、對因處分未成年人的房產而進行的登記,應注意符合保護未成年人利益的有關規定。
房屋所有權包括對依法擁有所有權的房產行使占有、使用、收益和處分的權利。以未成年人名義購房并領取房屋所有權證后,可能會因各種原因,在未成年人還未成年時,出現對他所有的房產進行處分的行為。而對房產的處分主要有房產轉讓和抵押二種形式,都涉及到房屋權屬登記。從上述《民法通則》第十二條規定表明:因未成年人屬限制民事行為能力人或無民事行為能力人,所以對未成年人的房產處分并因此而申辦的權屬登記,應當由未成年人的監護人進行代理。同時按照《民法通則》第十八條規定:“監護人應當履行監護職責,保護被監護人的人身、財產及其他合法權益,除為被監護人的利益外,不得處理被監護人的財產。”因此,監護人在代理處分未成年人的房產時,只有為了被監護人的利益,其代理處分的行為才具有合法性。如出現:諸如父母為了生意經營所需,而將未成年孩子的房產用于抵押擔保貸款等不屬于為被監護未成年人的利益,而擅自處分未成年人的房產,那么該處分房產行為就屬于損害未成年人的合法權益的違法行為。如果我們不加審查區分就為其辦理登記,一旦出現糾紛,有關當事人就可能提請行政訴訟并可能要求經濟賠償。因此,我們在登記工作中,應認真按照有關法律規定,對因轉讓或抵押未成年人房產而申辦的房屋權屬登記的,除要求由其法定監護人代理申辦外,還應要求其提交有關該房產處分是為了未成年人利益的證據。鑒于目前社會誠信程度較差和作為登記部門,對認定監護人提交的處分房產是為未成年人利益的證明的有效性和標準把握的專業能力有限。因此,本人認為:在實際的業務操作中,對法定監護人申請并聲明其代理處分未成年人的房產,是出于為該未成年人就學、治病等切身利益時,應要求將有關為未成年人利益的事項,在房產處分合同、協議書中,以條款形式予以列明,并將該房產處分合同經公證部門公證后,作為房產登記部門才受理該代理處分未成年人房產的權屬登記。否則,一般應不予受理該房屋權屬登記為妥。
以上屬本人從目前國家及我省對未成年人房屋權屬登記未有明確的登記立法的現狀出發,結合現行其他對未成年人民事權益和民事活動的有關法律規定,站在嚴格把關、盡量減少差錯和登記風險的角度所闡述的個人意見,可供大家參考和探討。當然,更期待國家或地方政府能進一步完善有關房屋權屬登記的立法,對未成年人的有關房屋權屬登記作出明確具體地規定,以確保該項房屋權屬登記工作有法可依,更規范有效地實施。
     (作者簡介:本文作者系中國注冊房地產評估師、房地產經濟師)
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