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為什么房價會持續那么“火”?

    吉安市吉州房地產交易所      徐  嶸
 
為什么房價會持續那么“火”,我認為有以下幾點原因:
一、城市化是房價上漲的主要推動力
這表現為過去我國過度發展大中城市,忽視中小城市、衛星城市的發展,城市規劃單一中心現象明顯,即使出現了其他有限的副中心、次中心,還是無法有效分流城市中心人口。而且大城市集中了國內最好的教育、醫療、商業、娛樂資源等,也就導致了城鄉人口的差異性。另一方面在大城市的發展規劃中過多地注重城市中心區的建設,而在其他次中心的建設上相對滯后,導致原有居民不愿意離開市中心,新的居民都涌向城市中心,這樣一來必然導致城市中心的房價迅速上漲。
二、地荒論和地價決定房價論
人多地少這是我國的基本國情,但很多地方政府打著人多地少、保護耕地的旗號,嚴格控制土地的供應,其實是維護當地土地價格的上漲勢頭。以前提出人多地少國情,主要從國家的糧食安全的大戰略考慮的,并且當時強調這一國情很大程度上是從計劃生育政策和國際政治形勢方面考慮的。當前,在農業科技日益提高的情況下,糧食問題已大大緩解。從人的基本需求來看,衣食住行都是需求。我們認為住的需求僅次于吃。居住空間的改善直接影響到人的生理和心理以及精神狀態,也影響到人的創造性的發揮。當前,在吃的問題已沒有那么嚴重的情況下,在大城市仍然過多地宣傳保護耕地,過嚴控制土地供應量,帶來的結果只能是土地價格的快速上漲,并推動房價的上漲。因為,從經濟學的基本供求關系原理,土地供應減少,必然導致住房供應減少,在需求不變的情況下,房價當然就會上漲。
三、當前居民收入差距明顯
目前中國城鄉居民收入差距特別大。由于中產階層沒有形成規模,收入高的有能力購買多處住房,而低收入階層買不起房,在一個房價不斷上漲的市場,低收入者的競價能力遠遠低于高收入者,這樣就會出現有多少房子供應就有多少房子被高收入者買去的情況,低收入者永遠在市場競價中處于劣勢。有人認為低收入者的住房應該靠政府的經濟適用房和廉租房等來解決,由于收入低的人群數量較多,地方政府無法在短時期內劃出數量足夠多的土地,而且這樣的經濟適用房建設會使政府收益大大降低,而高收入者利用這種狀況和機會借機炒房,人為的把房價拉高了。
四、利率高低也是影響購房行為的重要因素
房地產是一個離不開金融的行業,在當前我國房地產直接融資體系沒有健全的情況下,開發商的巨額投資以及居民預期收入向當前需求的轉換都離不開銀行的支持,信貸資金流入房地產行業具有雙重效應:一方面刺激產業的發展和繁榮,另一方面,可能帶來資產價格的非理性上漲,帶來泡沫。在當前我國房地產市場上供需雙方都會得到銀行資金的強烈支持,消費信貸的巨額增長將居民未來收入充分轉化為當前需求。供給方的貸款用于競爭性獲取政府有限供應的土地,抬高了土地價格。在房地產產品具有區域市場勢力的狀況下,高地價轉化為高房價,高房價又有消費信貸的支持,得以維持。所以以現在銀行存款利率,不如貸款買房子。
 
 
         (作者系房地產助理經濟師)   
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