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如何認識預測面積與實測面積的作用

   吉安市吉州房地產交易所      熊 水 英
 
近年來,隨著我國房地產市場日趨活躍,有關房屋建筑面積的投訴已連續幾年呈兩位數增長,成為房地產投訴十大熱點之一。從相關建筑面積投訴和糾紛的報道中,可以得到一個共同的現象,就是產權證、房屋預售登記以及購房合同中登記的建筑面積數據往往不一致,令人感到困惑。這種糾紛在一定程度上激化了購房者與開發企業、單位的矛盾,影響了房地產市場的整體形象。
房屋建筑面積測算按照房屋的建筑狀況劃分,可分為竣工前預測建筑面積和竣工后實測建筑面積兩部分。以上建筑面積投訴和糾紛現象的產生,基本由于上述兩種建筑面積的差異而引起的。
房屋竣工前預測建筑面積是指房屋未竣工前按建筑設計圖紙尺寸計算的房屋建筑面積。其作用為商品房預售登記、開發商預售房屋、房地產管理等提供參考依據。竣工后實測建筑面積是指房屋竣工后實地勘丈計算的建筑面積或按竣工房屋尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積,竣工后實測建筑面積可為房地產交易、租賃、抵押貸款、產權登記等提供面積依據。
房屋竣工前預測建筑面積和竣工后實測建筑面積存在差異原因是多方面的。主要有由于規劃設計的變更、在房屋施工中產生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積功能改變或服務范圍改變等多種原因從而導致預面積與實測面積的不相符,這些面積差異的產生有時是不可避免的。
各開發企業、單位在預售房屋前,應該委托具有房產測繪資格的測繪單位進行建筑面積的預測算。在房屋建筑過程中,開發企業、單位應委托有測繪資格的單位,由測繪部門經實地勘查后按設計圖紙尺寸對房屋進行建筑面積預測算,繪制房屋分層分戶平面圖,并將每套房的面積結果編制成預測房屋建筑面積結果通知書交給委托人,作為申辦房屋預售登記和簽訂預購房合同的資料之一。為避免預測房屋建筑面積結果與房屋竣工后實測的建筑面積不相同的情況,測繪部門必須在預測房屋建筑面積報告中注明:上述各項房屋建筑面積是依據什么時候的圖紙進行預測的數據,不是實測建筑面積;房屋在經規劃部門竣工驗收合格后,委托人必須通知測繪單位對上述房屋進行實測。實施預測房屋建筑面積報告的措施,使消費者可依據測繪部門核發的預測面積報告,將每棟房屋的各層、各單元、各戶平面圖和各套房套內面積、公攤面積、建筑面積明細表等相關內容作為合同附件,寫入購房合同中,這樣就可以大大減少消費者與開發商之間由于建筑面積缺斤少兩的問題而產生的糾紛。同時,預測房屋建筑面積報告為產權登記部門在進行房屋預售登記中提供了有效的面積依據。
在房屋竣工驗收合格后,可能由于設計圖紙的變更、在施工過程中房屋現狀的改變或房屋部分公用面積功能改變等多種原因,導致竣工前預測建筑面積和竣工后實測建筑面積可能會存在差異。開發企業、單位應在房屋竣工驗收合格后,在辦理房屋初始登記前,提供房屋現狀改變或公用面積功能改變的合法證件,委托具有房產測繪資格的單位對房屋進行實地勘丈,測繪單位按委托要求對房屋進行丈量,把實測建筑面積成果編制成房屋測繪成果報告書,同時,注銷原先核發的預測房屋建筑面積報告,把竣工后實測的房屋建筑面積測繪成果報告書發給委托人作為房屋初始登記的資料之一,從而保證房屋權屬登記、抵押登記、房屋交易等面積依據的唯一性,維護消費者的合法權益。
鑒于在當前的房地產市場運行中,房屋建筑面積是眾多房地產行為的重要標準之一。實施房屋建筑面積預測和實測報告書的措施,絕不是僅僅作為房屋權屬登記建筑面積核準的資料,其作用是多方面的:1、測繪部門能建立完整的圖形庫和較為完善的測繪成果檔案資料,形成測繪成果再利用的有效管理鏈條,為房屋產權登記及日后房屋面積糾紛和司法部門的房屋拍賣和裁決等提供有力的面積依據;2、在房屋權屬登記過程中,當出現購房合同面積與測繪部門提供的實測面積不一致時,產權登記部門可依據房屋測繪成果報告書和房屋平面圖,采取有效措施及時糾正上述情況的發生,避免了開發企業與消費者間的矛盾的產生,維護消費者的合法權益;3、消費者在購房時,可要求開發企業出示由測繪部門核發的房屋測繪成果報告書和房屋平面圖,并把套內建筑面積及分攤的共有建筑面積等相關內容在購房合同中注明,從而大大減少由于房屋建筑面積引起的購房合同的糾紛,對改善房地產市場環境具有很大的促進作用;4、可以杜絕開發企業、單位在售樓過程中建筑面積缺斤短兩的問題,幫助消費者明明白白的消費。
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