當前位置:首頁 > 業務淺談


房地產抵押登記應當審核的主要內容

     吉安市吉州房地產交易所     羅振福
 
目前,我市房地產抵押市場十分活躍。房地產是不動產,易受政策限制,且具有價值高大和增值、保值等特性,歷來是金融部門看好的抵押擔保財產。當債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
房地產抵押登記是政府行為,是抵押權獲得公信力的必要途徑,具有優先受償的法律效力,能有效的防范貸款風險。所以,抵押權人(金融部門)十分重視房地產抵押登記。當房地產抵押當事人設定抵押時,房地產抵押登記部門應審核哪些主要的內容呢?
一、房屋權屬狀況審核。房地產抵押登記的實質是對其權利的限制,即對抵押人處分權的限制,是房地產抵押登記的首要工作,也是進入房地產抵押的必要前提條件。所以,房屋權屬審核工作十分的重要。房屋權屬審核的主要內容有:
1、鑒別房屋權屬證書的真偽。當前有一些不法份子想利用制假的房屋權屬證書騙取貸款,作為抵押登記部門,應當具備識別權證真偽的能力。雖然房屋權屬證書是全國統一制作的,具有防偽的標識,房屋權屬證書是較難制假的,但登記工作人員仍應仔細鑒別。此外,還可通過房屋權屬信息的查詢系統來核對其權屬信息的真偽。如:抵押人是否有房屋所有權證、土地使用權證;房屋所有權證與土地使用權證的權利人是否一致等。
2、核對房屋權屬是否已設定了他項權利,是否受到司法部門等限制、扣押、查封、監管等,以及法律規定不得設定抵押。如:土地所有權;教育、醫療等公共福利事業的房地產;房地產權屬有爭議的,這些房地產是不能抵押登記的。
二、核對房地產抵押物的現狀是否發生變化。如房屋面積、房屋的用途,房屋地址是否發生了變化,必要時可到房屋現場核對。房屋已倒塌的,其房屋所有權證書應交由權屬管理部門收回并注銷;房屋所有權人已死亡的,須繼承后再辦理抵押登記;房屋已發生了翻建、改建、擴建、部分拆除的,須辦理權屬變更登記后再辦理抵押登記。
三、對抵押當事人的抵押資格的審核。按國家規定,只有房屋所有權人才能以抵押人的身份進行物權擔保。所以,設定房地產抵押登記時,須經房屋所有權人書面同意;共有房產的,還須經全體共有權人書面同意;以集體所有制企業的房地產抵押,須經集體所有制企業職工(代表)大會通過,并報上級主管機關備案;以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的,必須經董事會或者股東大會通過,但企業另有章程的除外;以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的,必須經董事會通過,但企業另有章程的除外……
四、對有關合同條款的審核。房地產抵押登記時,涉及的合同主要有借款合同和抵押合同。其內在的關系為:借款合同為主合同,抵押合同為從合同,從合同以主合同有效為前提。房地產抵押登記部門在審核有關合同條款時,應把握以下幾點:
1、抵押期限。在借款合同中,借款期限是必備條款。由于抵押合同是從合同,所以,抵押期限也是必備條款,其登記須以借款期限為依據。如:借款期限為2年,抵押期限為2年。但在審核抵押期限時有兩種特殊的情況不容忽視:一是有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的,其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限。所以,企業以其所有的房地產抵押,房地產抵押登記部門須核對其營業執照的經營期限。二是以具有土地使用年限的房地產抵押的,其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。
2、房地產抵押物價值。有的典當公司與抵押人簽訂借款合同和抵押合同后進行房地產抵押登記時,既不提交房地產價值評估報告,也未與抵押人就房地產抵押物價值達成書面協議。其不規范的行為,會給日后造成不必要的債務糾紛。《城市房地產抵押管理辦法》規定:“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。”也就是說,抵押物的價值是其貸款金額的最高限制,即貸款金額不得超過抵押物價值, 超過抵押物價值的部分,抵押登記部門不予登記,其按一般債權債務處理,不具有優先受償權利。
3、借款利率。目前,我市的貸款人多為金融部門,其貸款利率一般在國家規定的法定利率上下浮動。但是,對于企業之間購貨或民間個人之間借款而設定房地產抵押的,如其約定的借款利率超出了國家規定的最高限額,屬于高利貸,應不予登記。在進行房地產抵押登記時,抵押權人為隱瞞這一違法事實,在借款合同中,故意不約定借款利率。其行為違反了有關法律的規定,因為國家是不允許高利貸的,故對高利貸的抵押登記是無效的。
4、其他不當條款的審核。在實際的抵押登記中,有的抵押權人與抵押人簽訂抵押合同時就約定:“……如借款人到時不能按期還清借款,則該抵押房地產歸抵押權人所有。” 關于這一點,《城市房地產抵押管理辦法》中有明確的規定:“當債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。”也就是說,只有當債務人不履行債務的事實發生,抵押權人才有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。這一行為屬于事實發生后的財產處置,為的是確保抵押權人的合法權益。然而,在房地產設定抵押時,抵押權人就事先約定抵押房地產的處置方式或結果,這一行為違反了《合同法》的公平性原則有關規定,對于借款人或抵押人來說是不公平的,其條款是無效的。為什么這樣說呢?一般情況下,借款人和抵押人為同一人,或者有利害關系,由于借款人急需資金周轉,而房地產短時難以變現,且交易程序復雜,抵押權人很可能會乘人之危,提出各種不平等的條件,抵押人很可能會被迫接受不平等條款。
所以,作為房地產抵押管理部門,可制定規范的抵押合同文本,這對規范房地產抵押行為,防范債務糾紛有積極的意義。
 
 
                             2006年11月7日
 
(作者簡介:本文作者系中國注冊房地產評估師、房地產經濟師)
上一篇:如何認識預測面積與實測面積的作用 | 下一篇: 安居樂業,建設和諧吉安——對我市房價上漲的思考
 
 公告 通告 更多>>  
更多>>  
 預購商品房抵押權預告登記指...
 預購商品房預告登記指南
 新建商品房交易登記指南
 房地產預告登記注銷登記指南
 房屋抵押權預告登記指南
 房屋所有權轉移預告登記指南
 繼承、離婚房屋產權轉移登記...
 房改購房產權登記指南
更多>>  
 吉房交補證字[2014]第...
 吉房交補證字[2014]第...
 吉房交補證字[2014]第...
 吉房交補證字[2014]第...
 吉房交補證字[2014]第...
 吉房交補證字[2014]第...
 吉房交補證字[2014]第...
 吉房交補證字[2014]第...
版權所有:吉安市吉州房地產交易所 贛ICP備06000318號 技術支持:吉安新中信網絡
地址:吉安市吉州區吉州大道368號 業務電話:0796-8225995 領證電話:0796-8225922 投訴電話:0796-8225993 
共有 人訪問本站
东方心经生肖中特