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安居樂業,建設和諧吉安——對我市房價上漲的思考

        吉安市吉州房地產交易所   羅 振 福 

    目前,我國正處在改革開放的關鍵時期,社會利益十分復雜,新情況層出不窮。要搞好經濟建設,必須有一個和諧平安的社會環境;就城鎮來說,建設和諧社會,最基本的問題之一,就是解決好居民的住房。衣、食、住、行,乃人之生存根本。安居,才能樂業;百姓不能安居樂業,建設和諧社會、促進經濟發展,只能是空談。所以,住房問題,不僅是經濟問題,也是社會問題,更是政治問題。住房的解決,離不開城市基礎設施的建設、公益事業改善和房地產業的發展。
    市委、市政府十分重視城市基礎設施的建設、公益事業的改善及房地產業的發展。吉安大橋的建設,對促進吉州和青原的經濟發展,起到紐帶的作用;后河的改造,結合舊城改造進行房地產開發,對城市生態環境及城市面貌的改善,有積極的意義;吉州大道的建設,對擴大城市范圍及重心的轉移,有戰略的意義;白鷺洲公園、體育場的改建,給市民一個休閑和健身的好去處……
    房地產業作為支柱產業,不但提高了居民的生活水平,改善了居住質量,滿足了人們物質文化生活的基本要求;也促進了消費,擴大內需,拉動投資增長,使我市經濟持續、快速、健康的發展,充分發揮人力資源的優勢,擴大就業……
    近年來,特別是近兩年,我市房價上漲過快、過猛。據調查,2000年撤地設市以前,我市商品房價格較穩,均價不過700元/m2,短短幾年,房價翻倍,均價已達1500元/m2,還在不斷的上升。面對房價上漲,政府作為房地產市場宏觀調控者,應有何思考?
    思考之一:房價為什么會如此上漲?
    影響房價上漲的因素很多,主要有三個:
    一是房地產市場供不應求。2000年以后,因濱江一、二、三期的建設,后河改造及舊城改造,大面積的房屋拆遷,許多拆遷戶對住房的需求;加之大量農民及周邊縣、市人群進入我市定居,城市人口越來越多,導致住房供應緊張。
    二是住房成本不斷的提高。城市用地日趨緊張,市中心城區土地更為有限,供應開發用地越來越少,地價較大幅度的上漲;加之城市基礎設施費用和建造成本的提高,住房質量和環境的提升,導致成本不斷的提高,房價也隨之上漲。
    三是投資性、投機性的購房過多。
    由于房地產市場尚不很成熟,市場行為、規則尚待完善,一些開發商或房地產中介機構有意炒作房價,制造虛假需求,誤導消費傾向,從中獲取利潤。
    房價上漲,房租也隨之上漲,投資住房的報酬率大大高于同期銀行的存款利率,部分市民盲目的選擇住房置業投資,即購買住房用于出租,希望獲得保值、增值和收益。
    房價上漲,容易形成你追我趕的房地產投機行為,他們漠視市場風險,追逐的是短期資本收益,一味的增加現房的購買與囤積,以待房價更高時拋出,獲取高額利潤。
    思考之二:高房價帶來怎樣的負面影響?
    高房價的背后,反映了金融部門的支持、非正常過旺的需求、開發商對高額利潤的過熱追求及過高的地價。
    由于住房具有保值、增值的特性,歷來是金融部門看好的抵押擔保財產。在利益的驅動下,各金融部門都樂意向開發商和買房者發放房地產抵押貸款,不僅促進了市場需求,也加強了開發商的融資能力,進一步加劇了房價的上漲和產業的擴張。由于開發商對高額利潤的過熱追求,面對市場熱銷,對未來的市場需求預測往往過于樂觀而出現偏差,為了獲取土地的開發,開發商之間的博弈和非理性行為,也是地價大幅度上漲的一個重要因素。
    房價上漲過快、過猛,更容易引起房地產投機行為且很難抑制,使得房價嚴重的背離了價值,脫離了真實使用者的支撐而持續上漲,進而會引發房地產泡沫,對我市房地產經濟來說,將是一場“災難”。
    思考之三:如何有效的抑制房價增長過快,讓百姓安居樂業?
    如何有效的抑制房價增長過快,讓百姓安居樂業?必須按照國務院18號文件中的兩個“堅持”作為房地產市場發展的目標和指導思想。
    一、“堅持以需求為導向,調整供應結構,滿足不同收入家庭的住房需求”。
    單純依靠市場自發的調節,不可能保障廣大市民的住房需求,政府必須實行必要的介入。也就是說,房地產的發展目標和重點,應轉向住宅業的發展,特別是中、低收入家庭的住房;對不同收入家庭實行不同的住房政策,保證中、低收入家庭要有房住,維持社會的穩定。
    高收入家庭,有完全經濟承受能力,追求的是高檔住房消費,如高級公寓、別墅。這部分收入家庭,在城市中占的比例不大,不是市場的消費主體。政府可結合舊城改造,在市中心地段規劃建設一部分高檔、高層住宅,或在郊區建設部分別墅,滿足其需求。政府在實行高稅收、高價格政策的同時,也應控制高檔住房建設用地的投放……
    中、低收入家庭在購房時,盡管政府給予稅收優惠、金融貸款等幫助,如購買普通商品住房可享受契稅減半優惠,并可獲得購房款70%的按揭貸款,工薪階層可享受住房公積金貸款。但房價上漲過快,他們也只能 “望房興嘆”了。隨著城市建設步伐的加快,住房需求越來越大;城市土地供應日益緊張,地價越來越高,這兩大趨勢意味著:由于房地產供求的不平衡,不管政府如何抑制房價,其不可能大幅下降;即使下降,其幅度也極為有限,將來也不可能降到中、低收入家庭輕松就能承受的價位。面對客觀的現實,無論中、低收入家庭,還是政府,都應拋棄“家家買房”這個不切實際的想法,轉變觀念。
    政府也應更新觀念:解決住房問題,并不是讓每個家庭都買房。也就是說,購買住房并非每個家庭的唯一選擇,對于低    在購買住房問題上,中、低收入家庭應轉變觀念:與其咬緊牙關、勒緊褲帶去購買超出自己承受能力的商品住房,不如選擇租房住。按目前我國恩格爾系數水平,如果城鎮居民每月拿出30%以上的收入作為購房支出,必將影響其他的消費,也將影響其整體生活水平的提高……
    在解決住房問題的決策上收入家庭來說,租房其實更為合理。從最政府必須在建立住房保障對象檔案的基礎上,大力發展住房租賃業。對中、低收入家庭,實行經濟適用房;對最低根本上說,在百姓視為頭等大事的住房問題上,政府所能做到的,是讓每個最低收入家庭有房住,而不是讓他們都買得起房,擁有自己產權的住房。
    如何解決中、低收入家庭的住房?收入家庭,實行廉租房。“宜買則買、宜租則租”,哪些人適合廉租房,哪些人適合經濟適用房,他們究竟是否有住房,都須建立檔案。對于哪些人需要現在解決,另一些人又什么時候解決,必須有科學的計劃和嚴格的管理,以防止不正當的住房分配。
    市委、市政府對百姓的住房問題十分重視,采取了各種措施,解決居民的住房,特別是城市最低收入家庭的住房。中、低收入家庭在城市人口中占大多數的比例,是市場消費的主體。其安居樂業,關系到社會長治久安,對建設和諧社會,有積極的、深遠的社會意義和政治意義。光明新村一大批特困房的興建,解決了部分的特困戶的住房,這一民心工程,體現了黨和政府對弱勢群體的關愛、幫助。
    二、“堅持加強宏觀調控,努力實現房地產市場總量基本平衡,結構基本合理,價格基本穩定”。
    要使房價回歸價值,市場回歸理性,歸根到底是要建立一個供應大于需求的基本平衡的市場,最起碼是供略大于求的市場。進入市場經濟以來,我國大多數的市場形態都出現了供大于求的買方市場,各方面的價格表現為相對穩定。事實上,供大于求的市場才是“生態化”的市場——充分競爭、優勝劣汰。
    供大于求,是否不利于房地產市場的發展,房價因此而下跌?從我市2001年以前的房地產市場來看,總體上是供大于求,房價卻穩中有升。原因何在?主要是成本拉動、品質提升所致。所以,一個健康的、發展良好的市場,就應該是:房價的漲幅低于人均可支配收入的增幅,房價表現為,隨著居民收入不斷的提高而慢慢的上漲……
    如何才能使房價回歸價值,市場回歸理性?
    首先,通過金融政策對開發項目貸款對象及結構的調整,給房地產市場“降降溫”,使過旺投資性的需求、虛假投機性的需求能得到有效的抑制,控制和擠壓房地產價格泡沫……當然,“生態化”的市場還須持續保護好、引導好、發揮好居民自住性需求的積極性,如因房價太高,房地產真實性的需求也被打壓下去了,那對我市的房地產經濟,也是一個“災難”。從我市這幾年的房地產市場發展態勢來看,住房真實需求十分旺盛,整個市場處在供不應求的狀態。
    其次,增加土地的供應量。住房的建設離不開土地,由于土地的稀缺性,而我國實行嚴格的耕地保護政策,這就意味著,未來商品住房仍將出現偏緊的局面。一邊要保障住宅建設,確保土地供給;一邊要保護耕地,控制建設用地。怎樣解決好這一矛盾?從長遠來看,應認真做好土地總體利用的計劃,盡量做到提前和充足供應住宅開發用地。如何增加土地的供給?主要途徑有:一是做好存量閑置土地的盤活。我市市區有大部分的企業處于虧損狀態,并占有大量的劃撥土地,造成土地資源的閑置。二是結合舊城改造,拆除市中心城區的危舊房屋進行房地產開發。三是城市新區的開發,以吉州大道為中心,進行住房開發建設……
    總之,要有效的抑制房價增長過快,使房價回歸價值,市場回歸理性,成敗在于金融,關健在于土地;并且,土地供應要保證,存量土地要盤活,其主要的工作在于政府。“住房發展的目標和政策重點,應當定位在中、低收入家庭,以體現最廣大人民群眾的根本利益”。這不是一句口號,應是解決好百姓住房的基本目標。住房解決了,百姓安居樂業,對“建設和諧平安吉安,共創富民強市大業”將具有深遠的意義。

    (作者簡介:本文作者系中國注冊房地產評估師、房地產經濟師)
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