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消費者應如何理性購房

   國家注冊房地產估價師、經紀人、經濟師:肖光志

    購房當中消費者要考慮的因素很多,消費者往往對樓層、朝向、價格、平面設計等因素都會予以考慮。但下面五個方面的因素就不一定能考慮得到(簡稱五看):
    一、看房屋坐落位置
    一般情況下應考慮其附近公共設施的完備度,比如學校、醫院、市場、道路交通狀況等。對上班族來講,離上班地點的距離也是考慮的一個方面。
    二、看房屋所在小區本身環境及周邊環境
    小區內有山、有水、有花、有草,住戶出門就有一個優美的小憩空間,多好。其周邊環境的好與壞也會影響入住質量,比如在你的房屋旁邊有一個加工廠和有一個公園就會對你的入住質量產生截然不同的效果。
    三、看房屋所在小區的物業管理
    隨著人們生活水平的提高,物業管理提供的公共服務將越來越被人們所重視,特別是那些住戶不愿做、或做不好、或做了也沒什么效率的事,如果有物業管理的服務,將會讓你有意想不到的收獲。
    四、看住房分攤面積的大小
    關于這一點,往往被很多人所忽視,或者雖意識到了,但卻把矛頭或注意力放在面積分攤計算的方法上,總認為房產測繪部門會有不當行為,形成一種誤解。其實分攤面積的計算是有規定的,那就是《房產測量規范》,它是一種國家強制性標準,關于面積分攤的計算,由于涉及計算的專業性和收集資料的復雜性,普通百姓很難把握,這項工作房產測繪部門及測繪管理部門會把握好,否則是要負經濟賠償和法律責任的,對此消費者大可不必懷疑。但是分攤面積的多與少意味著房屋設計的合理性問題,房屋設計的合理性也會因受用地情況的限制而迫使其必須設計更多通道或轉角等,這樣分攤的面積就會增大,也勢必影響到房屋使用的合理性。可以這樣說,分攤面積大,證明設計不合理,利用率低,對這樣的房子必須在售價上與那些分攤面積小、設計合理、利用率高的房子有所區別,消費者必須認識到這一點。那么消費者對住房分攤面積的大小應如何把握呢?認為分攤面積占套內建筑面積的比例在10%左右比較合適。
    五、看房屋用地的使用年限
    根據土地管理法規定,住宅用地出讓的使用年限最高不超過70年,綜合用地不超過50年。關于這一點,也往往被很多消費者所忽視,特別是對那些購買雖處在同一小區,甚至是在前后棟或左右棟住房的消費者,雖房屋在各方面的條件均很相似,卻忽視了其用地使用年限不一樣,一個為50年,一個為70年,消費者卻往往接受相同的價格。其實并非如此,用地使用年限少的,其價格應比用地使用年限高的要低。關于這一點,消費者應當注意。
    但在現實售房中,往往對那些設計不合理、分攤面積大、利用率低的房子與那些設計合理、分攤面積小、利用率高及用地使用年限為50年的與70年的房子在定價上區別很少,甚至沒有區別,但消費者也接受了,這主要是由于消費者與定價者信息不對稱所致。如果大多數消費者都明白這些道理,就會迫使在房屋銷售定價上有所區別,從而讓你買到稱心如意的、性價比高的、物有所值的住房。
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