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住建部關于印發房屋交易與產權管理工作導則的通知

 

住建部關于印發

《房屋交易與產權管理工作導則》的通知

建辦房[2015]45

 


各省、自治區住房城鄉建設廳,直轄市住房城鄉建設委(房地局)


    為進一步加強房屋交易與產權管理,方便群眾辦事,保障交易安全,我部在總結地方工作經驗的基礎上,研究制定了《房屋交易與產權管理工作導則》(以下簡稱《導則》)。現印發給你們,請貫徹執行,并就有關事項通知如下:


    一、充分認識《導則》 的重要意義。建立規則完善、職能明確、流程清晰、規范有序的房屋交易與產權管理制度,是保證房屋交易安全、維護房屋權利人合法權益、促進房地產市場平穩,健康發展的必然要求,是各級房產管理部門重要的基礎性工作。各級房產管理部門要提高認識,全面、準確領會《導則》要求,認真學習抓好貫徹落實。


    二、不斷提升業務管理水平。各地要結合本地實際,細化《導則》內容,完善房屋交易與產權管理工作程序,切實加強樓盤表管理、新建商品房銷售管理、存量房轉讓管理、房屋抵押管理、房屋租賃管理、房屋面積管理、房屋交易與產權檔案管理、房屋交易與產權管理信息平臺建設等工作,確保各項業務有序銜接。要切實加強隊伍建設,合理配置人員,優化服務流程,不斷提高業務能力。


    三、推進房屋交易與產權管理信息平臺建設。房屋交易與產權管理信息平臺是個人住房信息系統的重要組成部分,加強信息平臺建設是提升管理和服務水平的重要手段。各地要加快推進信息平臺建設,逐步實現房屋全生命周期管理。要積極建立以樓盤表為基礎的數據組織和管理模式,抓緊完成存量房樓盤表的補建,加快推進歷史檔案數字化,進一步完善各業務子系統,實現各業務系統間的信息共享,全面提升信息化管理水平。


    四、加強服務窗口建設。各級房產管理部門要以落實(導則》要求為契機,進一步推進房屋交易與產權管理規范化工作,提高依法行政水平。要切實加強服務大廳管理,強化服務窗9建設,簡化辦事程序,方便群眾辦事。

住房城鄉建設部辦公廳
 

房屋交易與產權管理工作導則
第一章  總則

    11為規范房屋交易與產權管理,方便群眾辦事,保障交易安全,維護房屋權利人的合法權益,制定本工作導則。
    1
2本工作導則適用于直轄市、設區城市、縣()房產管理部門負責的房屋交易與產權管理工作。
    1
3房屋交易與產權管理是指對房屋轉讓、抵押、租賃等交易活動以及房屋面積、產權檔案等的管理,具體包括:
    (
)樓盤表管理;
    (
)新建商品房銷售管理,包含商品房預售許可、商品房項目現售備案、購房資格審核與房源信息核驗、商品房買賣合同網簽備案、商品房預售資金監管等;
    (
)存量房轉讓管理,包含購房資格審核與房源信息核驗、存量房轉讓合同網簽、存量房交易資金監管等;
    (
)房屋抵押管理;
    (
)房屋租賃管理;
    (
)房屋面積管理;
    (
)房屋交易與產權檔案管理;
    (
)房屋交易與產權管理信息平臺建設;
    (
)房屋交易與產權服務窗口建設;
     (
)政策性住房產權與上市交易管理;
    (
十一)其他房屋交易與產權管理工作。
    1
4房屋交易與產權管理業務之間應有效關聯,并與不動產登記等相關部門業務有序銜接,通過信息化技術實現相關信息實時共享,對于能夠通過互通共享取得的信息,不得要求申請人重復提交。

第二章  樓盤表管理

    21各地應在房屋交易與產權管理信息平臺中建立樓盤表,并按照房屋基本單元建立房屋唯一編碼,通過樓盤表對房屋交易與產權各項業務進行管理。
    2
2樓盤表應記載以下信息:
    (
)房屋物理狀態信息,包括地理數據、丘數據、幢數據、戶數據、數字格柵圖等;    
    (
)交易與權利狀況信息,包括土地使用權信息、房屋所有權信息、抵押信息、查封等限制信息、權利人信息以及交易狀態等;
    (
)其他應記載的信息,包括業務數據、統計數據以及發布數據等。
    
房屋物理狀態信息可通過房產預()測繪等獲取,房屋交易與權利狀況信息及其它應記載的信息應通過各項交易業務獲取并實時更新。
    2
3新建商品房實行預售的,應在辦理商品房預售許可前完成樓盤表建立;新建商品房實行現售的,應在辦理商品
 
房銷售備案前完成樓盤表建立;存量房未建立樓盤表的,應補建樓盤表。
    2
4樓盤表應按《房地產市場信息系統技術規范》(CJJT 155-2007)等標準建立,按項目、樓幢和套()進行層級管理。
    2
5建立樓盤表一般程序:
    (
)采集規劃許可、土地審批、建設審批等相關信息;
    (
)采集測繪成果信息及相關電子圖表;
    (
)構建樓盤表,實現相關信息關聯。

第三章  新建商品房銷售管理

    31商品房預售許可
    3
11實行商品房預售的,房地產開發企業應按《城市商品房預售管理辦法》的規定向房產管理部門申請預售許可。
    3
12商品房預售許可一般程序:
    (
)房地產開發企業提交材料;
    (
)對房地產開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核;
    (
)符合法定條件的,依法作出準予預售的行政許可書面決定,發放《商品房預售許可證》;
    (
)公示作出的準予商品房預售許可的決定和該預售許可對應的樓盤信息。  
      3
13房產管理部門應將預售許可的信息在樓盤表進行標注,并及時更新樓盤表房源交易狀態。
    3
14各地可結合本地實際,合理確定商品房預售許可的最低規模和工程形象進度要求,加強預售管理。
    3
2商品房預售資金監管
    3
21各地應建立商品房預售資金監管制度,制定本地區商品房預售資金監管辦法,明確監管主體、監管模式。
    3
22商品房預售資金監管是商品房預售方案審查的重要內容,各地要加強預售資金撥付和使用管理。
    3
23商品房預售資金監管一般程序:
    (
)開設預售資金監管賬戶;
    (
)商品房預售資金存入監管賬戶;
    (
)按建設進度核撥預售資金;
    (
)解除預售資金監管。
    3
3商品房預售合同網簽備案    
    3
31各地應利用網絡信息技術,實行商品房預售合同網簽備案。
    3
32商品房預售合同網簽備案一般程序:
    (
)房源核驗與購房資格審核;
    (
)商品房預售合同網簽;
    (
)完成合同備案,生成商品房預售合同網簽備案表;
    (
)將合同備案相關信息記載至樓盤表中。
    3
33房源核驗與購房資格審核
    
房產管理部門應通過房屋交易與產權管理信息平臺核驗網簽房源并對商品房購房人購房資格進行審核。對于無查封等限制轉讓情形、符合交易法律法規政策規定的,可辦理網簽合同備案手續。
    3
34完成商品房預售合同網簽備案后,房產管理部門應將房源已預售信息對外公示。
    3
4商品房項目現售備案
    3
41房地產開發企業對已竣工驗收合格商品房進行現售的,應按《商品房銷售管理辦法》規定向房產管理部門備案。
    3
42商品房項目現售備案一般程序:
    (
)房地產開發企業提交材料;
    (
)符合條件的,予以備案;
    (
)將現售備案相關信息記載至樓盤表中;
    (
)公示商品房項目現售備案結果和現售備案對應的樓盤信息。    
    3
43商品房項目現售備案后,房產管理部門應及時更新樓盤表房源交易狀態。
    3
44已經預售許可的商品房項目轉為現售的,房產管理部門應將房產預測繪數據和實測繪數據對接,并將有關信息關聯到樓盤表中。
    3
45對于新建商品房待售量大、去庫存周期較長的地區,可結合本地實際,推行商品房現售。
    3
5現售商品房買賣合同網簽參照預售商品房買賣合同網簽備案流程辦理。 
    3
6新建商品房交易信息與登記信息共享
    
房產管理部門應及時將預售許可信息、買賣合同網簽備案表信息、現售備案信息,以及查封、抵押甲等信息以交易告知單的方式及時提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成房屋登記后,應及時將登記簿記載的相關信息提供給房產管理部門,實現交易、登記信息實時互通共享。

第四章    存量房轉讓管理

    41各地應積極利用網絡信息技術,實行存量房轉讓合同網簽管理。
    4
2存量房通過房地產經紀機構成交的,房地產經紀機構應在房產管理部門備案,并取得辦理網簽資格。轉讓合同網簽一般程序:
    (
)買賣雙方委托房地產經紀機構申請辦理存量房轉讓合同網簽;    
    (
)房源核驗與購房資格審核;
    (
)存量房轉讓合同網簽;
    (
)完成合同網簽,生成存量房轉讓合同網簽信息表;
    (
)將存量房轉讓合同網簽相關信息記載至樓盤表中。
    4
3存量房自行成交的,轉讓合同網簽一般程序:
    (
)房源核驗與購房資格審核;
    (
)存量房轉讓合同網簽;
    (
)完成合同網簽,生成存量房轉讓合同網簽信息表;
    (
)將存量房轉讓合同網簽相關信息記載至樓盤表中。
     4
4各地應建立存量房交易資金監管制度,結合本地實際,制定存量房交易資金監管辦法。交易資金監管一般程序:
    (
)簽訂資金監管協議;
    (
)按協議內容將交易資金存入監管賬戶;
    (
)交易完成并取得房屋所有權證后,完成交易資金撥付。
    4
5完成存量房轉讓合同網簽后,房產管理部門應將存量房轉讓信息以交易告知單的方式提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成登記后,應將登記簿記載的相關信息提供給房產管理部門,實現交易、登記信息實時互通共享。
    4
6通過贈與、互換等其他方式轉讓房屋的,各地可參照本導則制定具體業務辦理流程。

第五章  房屋抵押管理

      51房地產開發企業應將房地產開發項目建設過程中的抵i甲等主要事項記錄在房地產開發項目手冊中,并及時向房產管理部門備案。
    5
2在建工程抵押備案一般程序:
    (
)房地產開發企業提交在建工程抵押合同、主債權合同;
    (
)核對抵押主體和抵押客體是否存在禁止抵押情形;
    (
)生成在建工程抵押信息備案表;
    (
)將在建工程抵押信息記載至樓盤表中。
     5
3預購商品房抵押備案一般程序:
    (
)買受人提交預購商品房抵押合同、主債權合同;
    (
)核對抵押主體和抵押客體是否存在禁止抵押情形;
    (
)生成預購商品房抵押信息備案表;
    (
)將預購商品房抵押信息記載至樓盤表中。
    5
4存量房抵押備案一般程序:
    (
)抵押當事人提交存量房抵押合同、主債權合同;
    (
)核對抵押主體和抵押客體是否存在禁止抵押情形;
    (
)生成存量房抵押信息備案表;
    (
)將存量房抵押信息記載至樓盤表中。
    5
5完成在建工程抵押、預購商品房抵押、存量房抵押業務辦理后,房產管理部門應及時將抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產登記機構。不動產登記機構辦理抵押登記后,應及時將登記結果反饋至房產管理部門,房產管理部門應及時將抵押登記結果記載至樓盤表中。
    5
6房屋抵押期間,未經抵押權人同意,房產管理部門不得辦理抵押房屋的相關轉讓業務。
    5
7各地應結合本地實際,積極探索建立房屋抵押合同網簽制度。

第六章  房屋租賃管理

    61各地應積極培育和發展住房租賃市場,強化管理和服務,努力形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。
    6
11建立住房租賃信息政府服務平臺,提供租賃房源信息、租賃需求信息發布服務;提供房屋租賃合同示范文本,公布經備案的房地產中介機構名單,房地產中介機構和從業人員信用檔案等信息。
    6
12積極培育經營住房租賃的機構,鼓勵機構長期租賃或購買社會房源向社會出租,支持房地產開發企業將持有房源向社會出租,推進住房租賃專業化、規模化經營。
    6
2各地應加強房屋租賃登記備案管理,積極推進房屋租賃合同網簽。
    6
21房屋租賃合同訂立后三十日內,房屋租賃當事人應到租賃房屋所在地房產管理部門辦理房屋租賃登記備案。
    6
22房屋租賃登記備案一般程序:    
    (
)房屋租賃當事人或受托房地產經紀機構申請租賃合同備案;
    (
)核驗房源是否存在禁止租賃情形;
    (
)符合要求的,辦理房屋租賃登記備案,并出具備案證明;
    (
)將備案相關信息記載至樓盤表中。
    6
3各地應加強房屋租賃中介行為監管,規范房屋中介機構的房源信息發布、服務合同簽訂、服務傭金收取等經紀行為。
    6
4各地應加強租賃押金監管,提供租賃押金監管服務。
    6
5各地應建立房屋租賃價格監測機制,定期發布房屋租賃價格信息,配合有關部門加強房屋租賃價格監管。

第七章  房屋面積管理

    71各地應加強房產測繪管理,建立房產測繪機構及人員信用檔案管理制度,積極推進房產預測繪工作。
    7
2在辦理商品房預售許可前應進行房產預測繪。一般程序:
    (
)采集規劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息;
    (
)根據《房屋代碼編碼標準》(JCJT246-2012)編制房屋代碼;
    (
)根據《房產測量規范》(GBT17986-2000)測算分攤各產權單元的面積;
    (
)形成房產預測繪成果報告。
    
在辦理商品房預售許可前,申請辦理在建工程抵押備案的,應在抵十甲備案前完成房產預測繪。非商品房辦理在建工程抵押備案的,應在抵押備案前完成房產預測繪。
    7
3商品房竣工驗收合格后,在房屋交付使用前,應完成房產測繪。一般程序:
    (
)采集規劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息;
    (
)實地勘測;
     (
)根據《房屋代碼編碼標準》(JCJT246-2012)編制房屋代碼;
    (
)根據《房產測量規范》(GBT17986-2000),按實際測量結果,測算分攤各產權單元的面積;
    (
)形成房產實測繪成果報告。
    
非商品房房產測繪參照上述程序辦理。
    7
4各地對房產測繪成果應實行備案管理。一般程序:
    (
)當事人提交房產測繪成果資料;
    (
)對符合規劃、房屋交易與產權管理規定的房產測繪成果資料予以備案;
    (
)將測繪成果信息記載至樓盤表中;
    (
)將經過備案的房產測繪成果的書面資料和電子數據資料歸檔、入庫。
    7
5因規劃、設計變更,或依法進行的房屋分割、合并、翻建、改建、擴建等導致房屋面積變化的,建設單位或權利人應申請變更測量。
    7
6房產測繪成果資料包括書面資料和電子數據資料。房產測繪成果資料內容與形式,應符合房產管理部門備案要求。房產測繪機構對房產測繪成果的真實性、準確性、合法性負責。

第八章  房屋交易與產權檔案管理

    81各地應制定房屋交易與產權檔案管理制度,加強房屋交易與產權檔案資料管理,確保檔案資料的完整、準確、安全和有效利用。
    8
2房屋交易與產權檔案應采用紙質形式或電子形式,同時采用紙質形式和電子形式歸集的,兩者應保持一致。
    8
3房屋交易與產權檔案主要包括:
    (
)房屋測繪成果資料;
    (
)預售許可、現售備案資料;
    (
)資金監管資料;
    (
)房屋轉讓資料;
    (
)房屋抵押資料;
    (
)房屋租賃資料;
    (
)房屋交易與產權管理中形成的電子資料及其他檔案資料。
    8
4采用紙質形式保存的房屋交易與產權檔案應按《中華人民共和國檔案法》等法律法規規定進行管理。
    8
5鼓勵各地按《紙質檔案數字化技術規范》(DAT312005)進行房屋交易與產權檔案數字化管理。電子形式的房屋交易與產權檔案按件建立,一次交易為一件。
  
按件建立的電子目錄,應通過房屋編碼實現檔案關聯。
    8
6房產管理部門應按《中華人民共和國檔案法》等相關法律法規,提供房屋交易與產權檔案查詢、復制等服務。
    8
7房產管理部門與不動產登記機構依法辦理交易和登記業務時,需要查詢登記簿等登記檔案和房屋交易與產權檔案的,應相互配合。

第九章    房屋交易與產權管理信息平臺建設

    91各地應加強房屋交易與產權管理信息平臺建設,通過房屋交易與產權管理信息平臺對房地產交易活動進行監管,提升管理效率和水平。
    9
2房屋交易與產權管理信息平臺是個人住房信息系統的重要組成部分,房產管理部門應通過樓盤表,實現業務管理、數據共享與應用。房屋交易與產權管理信息平臺子系統包括:
    (
)測繪及成果管理子系統;
    (
)商品房預售許可管理、商品房項目現售備案管理子系統;
    (
)新建商品房網簽備案管理子系統;
    (
)商品房預售資金監管子系統;
    (
)存量房網簽管理子系統;    
    (
)存量房交易資金監管子系統;
    (
)房屋租賃備案管理子系統;
    (
)房屋交易與產權檔案管理子系統;
    (
)統計分析與信息發布子系統。
    9
3各地應加強房屋交易與產權管理信息平臺管理,建立權限管理制度,設置不同層級和范圍的權限,確保信息使用安全。
    9
4房屋交易與產權管理信息平臺與不動產登記信息平臺,可以采用以下方式實現對接:
    (
)建立房屋交易與登記統一平臺。充分利用現有資源,以房屋交易與產權管理信息平臺為基礎搭建房屋交易與登記管理平臺,房產管理部門與不動產登記機構在同一平臺上辦理業務,統一數據庫。
    (
)建立信息共享機制。在房屋交易與產權管理信息平臺和不動產登記信息管理基礎平臺間設置前置數據交換機(或中間交換數據庫),房產管理部門和不動產登記機構將共享信息寫入前置數據交換機(或中間交換數據庫),供雙方辦理相關業務使用。
    (
)將房屋交易與產權管理信息和不動產登記管理信息納入地方政府“智慧城市”、“云計算”、“互聯網+”等城市公共資源管理,利用既有網絡、技術和數據成果實現交易、登記信息交互和共享。
    9
5房產管理部門和不動產登記機構應實時共享以下數據:
    (
)房屋權利人數據;
    (
)房屋物理狀態數據;
    (
)房屋交易與權利狀況數據;
    (
)房屋登記簿記載的數據;
    (
)其他應共享的數據。
    9
6房產管理部門與不動產登記機構應加強交互共享數據的使用管理,確保信息安全使用。
    9
7房產管理部門應推進與國土資源、規劃、建設、財政、稅收、公安、民政、社會保障、金融等部門之間的數據交互和系統銜接。

第十章  房屋交易與產權服務窗口建設

    101各地要按便民利民原則,切實做好房屋交易、不動產登記窗口服務,合理配置交易與登記服務場所,優化服務流程,提升服務水平。
    10
2鼓勵各地房屋交易和登記在一個服務大廳合署辦公,實現一個窗口受理,“一站式”服務。有條件的城市,可在房屋交易大廳統一設置不動產登記服務窗口,實行交易、登記業務合并辦理制度。房屋交易與不動產登記服務大廳分設的,房產管理部門和不動產登記機構可以互設部分服務窗口,方便群眾辦事。
    10
3房產管理部門應與不動產登記機構加強溝通,做好業務銜接,制定相關業務辦理流程,業務辦理流程應在服務大廳公示。    
    10
4房產管理部門和不動產登記機構應建立會商機制,對房屋交易與登記中遇到的問題,及時協調解決。

第十一章  附則

    111政策性住房產權與上市交易管理按照國家和地方有關政策規定執行。
    11
2各地可參照本工作導則,制定具體的操作細則。

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