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二手房20%個稅政策“懸空” 房價上升地王回歸

   新華網上海5月12日電 (“新華視點”記者 葉鋒)“國五條”地方細則今年3月出臺以來,除北京市以外,有關“二手房交易個稅按個人所得的20%征收政策,在許多地方并沒有明確實施時間,因而一直處于“懸空”狀態。
  業內人士認為,新一輪房地產的調控難度很大,一方面不能放松現行的政策導向;另一方面,不解決股市等資本市場長期不景氣的問題,不解決地方政府長期依賴土地財政的問題,恐怕難以厘清資本追逐利潤所帶來的樓市異化問題。
  增稅“言之鑿鑿”,地方“聽之藐藐”
  按照“國五條”規定,“稅務、住房城鄉建設部門要密切配合,對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。
  從3月底至今,北京、廣州、深圳等35個城市發布了各自的實施細則。針對20%個稅政策,除北京明確規定自4月1日起實施外,絕大多數城市重申了國務院文件的要求,并未說明何時開始實施;合肥、南京、鄭州等地則干脆連提也沒有提及。
  如今,有關增加個稅的政策可謂是“草色遙看近卻無”:人人謂之有,實則未嘗有。
  “我們辦理的二手房交易,沒有征收過20%的個稅,個稅還是按照房屋總價的1%或2%征收。”有熱點城市二手房中介負責人告訴記者。一城市房地產部門負責人告訴記者,此政策何時實施,“目前沒有時間表”。
  為何出現這一現象?據了解,一些城市房屋登記系統時間不長,存在不少“大齡房源”,諸如老公房、房改房等,核價難度很大;由于“陰陽合同”不同程度地存在,公平核價并不容易。此外,住房購買、裝修和使用過程中,涉及多項支出,若要準確界定“轉讓所得”,也有難度。
  據分析,一些地方對個稅政策帶來的沖擊力準備不足。今年3月,有的地方出現“離婚潮”,爭議矛頭直指增加個稅政策。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說,這些年房價早已翻番,增加個稅政策一旦實施,殺傷力很大,對其影響要有充分的估計。
  房價環比上升,“地王”再度回歸
  中國指數研究院數據顯示,今年4月全國100個城市新建住宅平均價格環比上漲1.00%,自2012年6月以來連續第11個月環比上漲。
  國家統計局中國經濟景氣監測中心3月進行的中國百名經濟學家信心調查顯示,對于未來六個月全國平均房價趨勢,8%的經濟學家預期“上升10%以上”,比上季度增加7個百分點。
  值得注意的是,新的“地王”再度回歸。5月6日,廣州白云同寶路土地的出讓經歷了近200輪爭奪,成交的樓板價高達每平方米25597元,溢價率達到1145%。4月以來,廈門、長沙、天津等地都出現了高溢價地塊。
  “20%個稅等政策‘懸空’,倒是給房企吃下一顆定心丸。”一知名房企負責人告訴記者。
  據了解,2010年至2012年,每年供地完成率均不到七成。國土部門公布的數據顯示,今年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃。供地計劃能完成幾成,尚待觀察。
  嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝建議,各地的年度供地計劃不能是一本“籠統賬”,而應細化到每季度、每月、每一幅地,才能穩定市場預期,也便于房企制定拿地計劃,促進市場理性競爭。
  海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為,房價堅挺,“地王”回歸,會增加政府調控的難度,但是,既定政策又不能走過場,還要保持一定的嚴肅性和權威性,可見政府調控面臨著兩難的處境。
  復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰說,一方面要嚴格執行限購、限貸政策;另一方面要加快使已建成的保障房投入供應,而相應的考核、問責等程序也要及時跟進,發揮實效。
  撬動銀根地根,建立“長效機制”
  業內人士分析,我國股市、基金等資本市場長期低迷,不能實現多數人的資本“保值增值”的愿望,加上土地財政的無可替代性因素,地方經營土地的沖動難以遏制,以至于樓市“保值增值”的作用明顯,因而資金不斷涌入這一市場。
  今年3月27日舉行的國務院常務會議強調,要繼續搞好房地產市場調控,財稅改革要拿出方案,循序漸進。金融改革要在推動利率和匯率市場化、發展多層次主板市場方面推出新的舉措。加快建立房地產穩定健康發展的長效機制,加強保障性安居工程建設。
  記者了解到,針對“長效機制”的相關調研正有序進行,業內人士認為這是本屆政府樓市調控的“關鍵一招”。
  業內人士指出,建立房地產穩定發展的長效機制,不能只一味地限制房價及購房需求,而應該在加快土地供應、改革“土地財政”等方面作出制度安排。
  顧云昌等人建議,要調整財稅體系和中央地方事權體系,加快建立替代稅種、加大轉移支付力度,“多予少取”,使地方政府的土地依賴切實降低。
  中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,必須遏制樓市作為“投資品屬性”的不斷膨脹。
  該院研究發現,商品房量價水平與貨幣政策的周期性變化密切相關,寬松的貨幣政策會刺激房地產業發展,引發房價上漲;緊縮的貨幣政策會抑制房地產業發展,引發房價下跌或上漲幅度趨緩。
  “與其試圖撇清房價與貨幣政策的關系,不如采取切實可靠的行動來遏制房價過快上漲,并建立健康的資本市場、豐富人們投資渠道,來為樓市合理‘減壓’。”陳晟如是說。
 
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